Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 26 de julio de 2023
Se deniega la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de compraventa de un inmueble debido a que el poder del apoderado que actuó en nombre de la sociedad vendedora fue revocado previamente, y esta revocación fue publicada en el BORME el mismo día en que se otorgó la mencionada escritura.
En primer lugar, la Dirección General destaca que la revocación no implica automáticamente la ineficacia de la operación. En este contexto, subraya, basándose en jurisprudencia consolidada, que la buena fe del tercero no es suficiente para que el poderdante quede vinculado por la operación. También se requiere la buena fe del apoderado, es decir, su desconocimiento de la revocación del poder. Además, la Dirección General indica que esta buena fe se ve comprometida cuando tanto el apoderado como el comprador pudieron conocer la revocación con la diligencia requerida por las circunstancias específicas del caso.
No obstante, en este caso, cabe destacar que la revocación del poder fue debidamente inscrita en el Registro Mercantil, surtiendo efectos frente a todos, incluso aquellos terceros que actuaron de buena fe, a partir de su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil (según lo establecido en los artículos 21.1 del Código de Comercio y 91 del Reglamento del Registro Mercantil). Por consiguiente, se desestima el recurso presentado y se ratifica la calificación negativa.
A pesar de lo anterior, la Dirección General señala que al no haber transcurrido el plazo de los quince días siguientes a la publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, la revocación del poder inscrita y publicada no implica que sea oponible a la parte compradora si ésta prueba que no pudo conocerla. Así, la Dirección General deja abierta la vía jurisdiccional para la defensa de su posición jurídica a la recurrente.