La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce ciertas novedades que exponemos a continuación:
1. Grandes tenedores de vivienda
El artículo 3.k) de la ley define “gran tenedor” como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
No obstante, estos límites podrán reducirse cuando se declare un entorno de mercado residencial tensionado, por lo que podrían ser considerados como grandes tenedores “aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito”.
Aspectos a considerar:
I- Según lo estipulado en la disposición final 1ª de la ley, que modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, sobre Arrendamientos Urbanos (LAU), se establece que los grandes tenedores están obligados a aceptar, en los contratos de alquiler de vivienda habitual, una prórroga excepcional (con los mismos términos y condiciones) por un período máximo de un año en caso de que el inquilino pueda demostrar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
II- Según los nuevos apartado 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Esta última opción no se aplicará hasta que se apruebe el sistema de índices (nueva disposición transitoria 7ª de la LAU)
III- La ley prevé que, durante 2023, los incrementos de renta que pacten los grandes tenedores en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. Asimismo, durante el 2024, estos incrementos no podrán superar el 3%.
IV- La disposición final 5ª de la ley modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), al efecto de introducir un nuevo requisito de admisibilidad aplicable a las demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos (apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC). Estas demandas sólo podrán admitirse cuando se especifiquen las siguientes cuestiones: si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y si el demandante es gran tenedor de vivienda.
V- En caso de que se cumplan estas tres condiciones, es decir, que el inmueble sea la vivienda habitual, que el ocupante se encuentre en una situación económica vulnerable y que el demandante sea un gran tenedor, no se admitirán demandas si no se demuestra que la parte demandante ha pasado por un proceso de conciliación o mediación. Este proceso se basará en el análisis de las circunstancias de ambas partes, así como en las posibles ayudas y subvenciones disponibles de acuerdo con la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
2. Zonas de mercado residencial tensionado
I- Serán las comunidades autonómicas las competentes para declarar una zona de mercado residencial como tensionado. En términos generales, esta competencia se ha atribuido a la administración autonómica (y no a la local). La declaración tendrá una vigencia de tres años y la misma es susceptible de ser objeto de recurso contencioso-administrativo para acreditar su improcedencia.
II- La declaración de una zona de mercado residencial tensionado se sujeta a los criterios definidos por las comunidades autónomas y a la concurrencia de una de las dos circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares; o, alternativamente, que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco años precedentes un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC. Estas circunstancias serán objeto de revisión a los tres años de entrada en vigor de la ley para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.
Aspectos a considerar:
I- Se elaborará un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la declaración como zona tensionada
II- Posibilidad de adoptar medidas específicas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en el marco del Plan Estatal de Vivienda.
III- El suelo proveniente de la cesión obligatoria de aprovechamiento urbanístico deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales.
IV- Posible ajuste de la definición de gran tenedor.
V- Las administraciones podrán imponer a los grandes tenedores de vivienda obligaciones de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad.
VI- Se pueden establecer fórmulas de colaboración con los propietarios con objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.
VII- El propietario o persona que intervenga en la intermediación deberá indicar que la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Tendrá que informar con anterioridad a la formalización del contrato de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler que resulte de aplicación.
VIII- Compromiso de alcanzar en el plazo de 20 años (o menos, si asi lo estableciese la administración autonómica) un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% del total del mercado residencial del municipio. Para ello, se debe determinar la previsión de inversión pública con carácter anual y explicar el grado de avance.
IX- Se podrán aplicar las siguientes medidas con el objetivo de contener precios en los contratos de arrendamiento de vivienda:
· Prórroga extraordinaria (artículo 10.3 de la LAU): cuando finalice la prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU) y/o la prórroga tácita (artículo 10.1 de la LAU), el arrendatario podrá solicitar que el contrato de arrendamiento se prorrogue de manera extraordinaria por plazos anuales y por un período máximo de tres años, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de prórroga extraordinaria planteada por el arrendatario debe ser aceptada necesariamente por el arrendador, salvo en casos específicos.
· Limitación de las rentas contractuales (artículo 17, apartados 6 y 7, y disposición transitoria 7ª de la LAU). La renta pactada al inicio de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
En aquellos inmuebles sobre los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (aplicable una vez se apruebe el referido sistema de índices).
3. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta referenciado al IPC
La disposición final sexta de la ley modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que regula la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Las limitaciones que siguen son aplicables a todos los contratos, sin que tenga relevancia ni el concepto de gran tenedor ni el de zona tensionada.
Durante el 2023 si se actualiza la renta y no hay acuerdo entre el arrendador y arrendatario, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Máximo del 2%.
Durante el 2024, al igual que en el año anterior, el incremento no podrá ser superior al 3%.
4. Procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos en virtud del Real Decreto-ley 11/2020
La disposición transitoria 3ª de la ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
Cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta reanudación sólo será posible —previa petición expresa del demandante— en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes
5. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas
El artículo 31 reconoce el derecho de la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda a recibir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una relación extensa de información.
Junto con todo lo anterior, en el caso particular del arrendamiento, la disposición final 1ª de la ley modifica el artículo 20.1 de la LAU por lo que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento correrán a cuenta del arrendador.
6. Cambios en el IRPF e IBI
I. Se incrementa el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados, es decir, que la vivienda haya estado vacía durante más de dos años y, además, el propietario tenga al menos cuatro inmuebles de uso residencial, salvo que haya causas justificadas de desocupación temporal (tasadas por la propia Ley de vivienda).
En concreto, el recargo se modula entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del IBI, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
II. La reducción general en el IRPF por contratos destinados a vivienda se reduce hasta el 50% (previamente 60%). No obstante, se prevén otros supuestos en los que dicha reducción pueda alcanzar:
– El 90% cuando se formalice por el mismo arrendador un nuevo contrato en zona tensionada en la que la renta inicial se haya reducido en más de un 5%.
– 70% primer alquiler por el contribuyente en zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18-35 años. Cuando haya varios arrendatarios la reducción será proporcional a los que cumplan dicho requisito. Asimismo, cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos y se cumplan ciertos requisitos.
– 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
los referidos porcentajes de reducción incrementados – que entran en vigor el 1 de enero de 2024- no serán aplicables a los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas tensionadas, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el art. 17.6 de la LAU.